مجتمع مسکونی زمرد یزد

با توجه به لزوم تصویب اساسنامه اصلاحی بدینوسیله متن کامل اساسنامه به شرح ذیل تقدیم می گردد:

فصـل اول

ماده 1- نام مجتمع :

نام مجتمع، مجتمع مسکونی زمرد فرهنگیان ( طرح نیکان ) است که در این اساسنامه به اختصار مجتمع نامیده می‌شود. این مجتمع مطلقاً غیرانتفاعی و غیرسیاسی بوده و از شراکت کلی مالکین تشکیل می‌گردد.

ماده 2- حوزه عملیات :

حوزه عملیات مجتمع، محدوده مجتمع زمرد و کلیه مشاعات و تاسیسات رفاهی، اجتماعی، عمرانی و امنیتی مجتمع که به نحوی منطبق با حقوق مالکین، طبق قانون تملک آپارتمانها و تابع مقررات دولت جمهوری اسلامی ایران می‌باشد.

ماده 3-مرکز اصلی مجتمع :

مرکز اصلی مجتمع واقع در یزد بلوار جانباز روبروی صنایع دفاع واقع در شهرک رزمندگان ، خیابان اصالت ،مجتمع مسکونی زمرد می‌باشد.

ماده 4- مدت: مدت مجتمع نامحدود می‌باشد.

ماده 5- کلیه مالکین و ساکنین مجتمع ملزم به رعایت این اساسنامه و ملحقات و منضمات آن می‌باشند.

تبصره) در مورادی که شخص مالک، ساکن نبوده و شخص دیگری به هر صورت در آپارتمان سکونت دارد، ملزم به رعایت مفاد این اساسنامه می‌باشد و بدیهی است در هر صورت پاسخگوی نهایی مالک وقت می باشد.

ماده 6- مشخصات زمین :

پلاک ثبتی که بخش مسکونی مجتمع زمرد بر روی آن ساخته شده، پلاک شماره 5938 فرعی از باقیمانده 344 بخش 4 یزد به متراژ 50000 متر مربع مشتمل بر 29 بلوک در 4 طبقه و مجموع 393 واحد مسکونی 2 خوابه و تک خوابه می‌باشد.

 

 

فصـل دوم

ماده 7- هدف مجتمع:

هدف مجتمع، ایجاد محیط مناسب زندگی و ارتقاء حسن تفاهم، دوستی، برابری و حسن همجواری بین کلیه ساکنین و انجام امور رفاهی، خدماتی، سرپرستی، نظارت و اداره امور مربوط به کل مشاعات بلوک، مطابق با قوانین تملک آپارتمانها و اساسنامه حاضر به بهترین وجه و کمترین هزینه می‌باشد.

فصـل سوم

ماده 8- ارکان مجتمع:

ارکان مجتمع عبارت است از:

الف) مجمع عمومی (عادی و فوق العاده)

ب) هیئت مدیره

ج) بازرس

د) شورای نمایندگان بلوکها

الف) مجمع عمومی عادی

ماده 9- مجمع عمومی عادی مجتمع هر سال در خرداد ماه تشکیل می شود ولی ممکن است بنا به تقاضای هریک از هیئت مدیره، بازرس مجتمع  و یا مالکینی که دارای ثلث واحد های کل ساختمان باشند بطور فوق العاده تشکیل گردد. لذا مجامع عمومی از گردهمایی مالکین ساکن و غیرساکن آپارتمانها و یا نمایندگان قانونی آنها (اعم از مستاجر و یا غیر آن با وکالت نامه معتبر) تشکیل می‌گردد. ( ماده 6 آیین نامه قانون تملک آپارتمانها )

تبصره 1) نماینده مالکین با معرفی کتبی مالکین و تایید منشی هیئت مدیره یا مدیر مجتمع می‌تواند در مجامع شرکت نموده و از حق رای برخوردار باشد. (ماده 9 آیین نامه قانون تملک آپارتمانها)

تبصره 2) در صورتی که یک آپارتمان دارای چند مالک باشد، فقط یک نفر با معرفی نامه کتبی به نمایندگی از سایر مالکین شرکت خواهد کرد. (ماده 7 قانون تملک آپارتمانها و ماده 10 آیین نامه قانون تملک آپارتمانها)

تبصره 3) بجای صغار و مالکینی که ممنوعیت قانونی دخالت در ملک خود را دارند قیم و یا نماینده قانونی آنها در مجمع شرکت خواهد کرد.

تبصره 4) هریک از مالکین واحدهای مسکونی یا وکلای آنان در مجامع عمومی، دارای یک رای می‌باشد و می‌تواند حداکثر نماینده دو مالک دیگر باشد.

تبصره 5) در صورتی که مالک واحد مسکونی، شخص حقوقی باشد، نماینده آن، طبق قوانین مربوط به شخصیت‌های حقوقی معرفی خواهد شد. (ماده 9 قانون تملک آپارتمانها)

ماده 10- اعلام تاریخ تشکیل مجمع عمومی و دستور جلسه ده (10) روز قبل بوسیله دعوتنامه کتبی و آگهی در تابلو اعلانات بلوک‌ها انجام خواهد شد. نشانی هر مالک، آپارتمان وی در مجتمع می‌باشد. (ماده 6 قانون تملک آپارتمانها)

تبصره) رهن کنندگان و مستاجرین ساکن بلوک در صورت داشتن قرارداد اجاره، یا رهن و با وکالتنامه از طرف مالک، می‌توانند در جلسات مجمع عمومی شرکت نمایند، مشروط بر اینکه وکالتنامه به تایید منشی هیئت مدیره یا مدیر مجتمع رسیده باشد و تنها زمانی مستاجرین حق رای در مجمع را دارند که از سوی مالک معرفی نامه کتبی و وکالت نامه بابت حق رای داشته باشند.

ماده 11- در مجمع عمومی پس از تشکیل، ابتدا از بین اعضاء حاضر یک نفر را بعنوان رئیس مجمع با اکثریت آراء حاضرین انتخاب نموده و سپس رئیس مجمع  یک نفر منشی و دو نفر ناظر را انتخاب خواهد کرد و اداره جلسه با رئیس خواهد بود. (ماده 7 آیین نامه قانون تملک آپارتمانها)

ماده 12- تصمیمات و مصوبات مجمع عمومی با اکثریت آراء حاضرین معتبر خواهد بود.

تبصره ) جلسات مجمع عمومی با حضور نمایندگان اکثریت بیش از نصف مالکین تمام قسمتهای اختصاصی که بوسیله جلسه اعلام می‌گردد، رسمیت خواهد یافت. در صورتی که تعداد شرکت کنندگان به حد نصاب فوق نرسد، برای بار دوم حداقل به فاصله 5 روز و با تعیین زمان اعلام شده در دعوتنامه، جلسه دوم مجمع عمومی با حضور هر تعداد از مالکین آپارتمان‌ها برگزار خواهد گردید و تصمیمات جلسه و مصوبات آن با اکثریت آرای حاضر معتبر می‌باشد. (ماده 6 و 8 آیین نامه قانون تملک آپارتمانها)

ماده 13- از مذاکرات و تصمیمات مجمع عمومی، صورت جلسه‌ای تنظیم و بوسیله رئیس جلسه، ناظران و منشی‌های منتخب همان جلسه امضاء و به هیئت مدیره ابلاغ خواهد گردید و هیئت مدیره موظف به اجرا طی مدت تصدی گری می‌باشد. (ماده 12 و 14 آیین نامه قانون تملک آپارتمانها)

تبصره 1) لیست اسامی حاضرین در جلسه تهیه و به امضاء شرکت کنندگان خواهد رسید و در آخر جلسه بوسیله رئیس و منشی و ناظران تایید می‌گردد.

تبصره 2) تصمیمات مجمع عمومی ظرف مدت ده روز از تاریخ دریافت از مسئولین جلسه، به اطلاع کلیه ساکنین و مالکین از طرف هیئت مدیره می رسد. (ماده 12 آیین نامه قانون تملک آپارتمانها)

تبصره 3) در صورتی که در جلسه مجمع عمومی به هر دلیلی مذاکرات به اخذ تصمیم منتهی نشود، جلسه به عنوان تنفس تعطیل می‌گردد. رئیس جلسه موظف است ضمن اعلام تنفس در همان جلسه، زمان و محل تشکیل جلسه بعد را اعلام نماید (رعایت تشریفات دعوت مجدد الزامی نیست). جلسه بعدی ادامه جلسه قبل از تنفس است و هیئت رئیسه همان خواهد بود که در جلسه قبل از تنفس انتخاب شده‌اند، مگر آنکه یک یا چند نفر از آنها در جلسه مجمع عمومی بعد از تنفس حاضر نشده باشند که در اینصورت به جای نفرات غایب افراد دیگری از میان حاضرین انتخاب خواهد شد. چنانچه در جلسه جاری تاریخ برگزاری ادامه جلسه به هر علت اعلام نشود زمان برگزاری ادامه جلسه دقیقا یک هفته بعد از جلسه مذکور خواهد بود.

ماده 14- بحث خارج از دستور جلسات در مجمع عمومی ممنوع می‌باشد مگر بنا به تشخیص مجمع عمومی در حال برگزاری.

ماده 15- مصوبات مجمع عمومی مطابق مقررات و مفاد اساسنامه نسبت به کلیه مالکین و ساکنین اعم از حاضر و غایب، نافذ و لازم الاجرا می‌باشد. (ماده 6 قانون تملک آپارتمانها و ماده 13 آیین نامه قانون تملک آپارتمانها)

ماده 16- کلیه تصمیمات مجامع عمومی مالکین باید در صورت جلسه ای نوشته شده و در دفتر مجتمع تحت نظر هیئت مدیره و مدیر عامل نگهداری گردد. کلیه مصوبات مجامع عمومی از ابتدای تاسیس مجتمع تا انتهای وجود مجتمع برای کلیه اعضای هیئت مدیره های هردوره، ساکنین و مالکین مجتمع لازم الاجرا خواهد بود (ماده 12 آیین نامه قانون تملک آپارتمانها)

 

ماده 17- مجمع عمومی فوق‌العاده:

1 - در مواقعی که هیئت مدیره مجتمع، یا حداقل ثلث از کل مالکین یا نماینده قانونی آنها یا بازرس مجتمع لازم بدانند، مجمع عمومی فوق‌العاده از طرف هیئت مدیره یا بازرس دعوت خواهد شد. کلیه تشریفات قانونی، نحوه دعوت و حد نصاب مجمع عمومی فوق‌العاده مانند مجمع عمومی عادی می‌باشد.

تبصره ) در صورتی که هیئت مدیره ظرف 10 روز از تاریخ تقاضای کتبی اشخاص فوق، از دعوت مجمع عمومی فوق‌العاده خودداری نمایند بازرس مجتمع موظف به دعوت و تشکیل مجمع عمومی فوق‌العاده می‌باشند.

2 – مجمع عمومی فوق العاده مطابق با ماده 16 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها و تبصره آن بنا به دلایل ذیل به جهت انتخاب جانشین یا تجدید هیئت مدیره تشکیل می گردد:

الف – استعفا، فوت یا حجر عضو یا اعضای هیئت مدیره قبل از انقضای مدت قانونی.

ب – تقاضای عزل هریک از اعضای هیئت مدیره از طرف مالکین یا بازرس مجتمع.

ج – در صورت خروج حداقل سه نفر از اعضای هیئت مدیره (اصلی و علی البدل) بنا به دلایل فوق، چه به صورت همزمان یا تدریجی مجمع فوق العاده به جهت تجدید هیئت مدیره برگزارمی گردد.

تبصره : اگر عضو علی البدل به تعداد خارج شدگان از هیئت مدیره ( حداکثر دو نفر ) وجود داشته باشد با خروج عضو یا اعضای اصلی بلا فاصله عضو علی البدل جانشین وی شده و تبدیل به عضو اصلی می گردد. ترکیب جدید هیئت مدیره از لحاظ سمت می تواند به همان شکل سابق بوده یا طی صورت جلسه ای تغییر کند، و لذا نیازی به برگزاری مجمع عممی فوق العاده نمی باشد، ولی در صورتی که سه نفر یا بیش از سه نفر از اعضای هیئت مدیره بنا بر دلایل مذکور خارج گردند چه تدریجی چه همزمان، آن هیئت مدیره هیچگونه اعتبار قانونی نداشته و حتما و موکدا می بایست به منظور تجدید و انتخاب هیئت مدیره جدید با اعضای جدید، مجمع عمومی فوق العاده تشکیل گردد، بدیهی است اعضای قبلی به جز اعضای خارج شده هیئت مدیره این دوره، میتوانند مجددا کاندید گردند.

ماده 18 : وظایف و اختیارات مجمع عمومی عادی و فوق العاده

1-  مجمع عمومی از بین کاندیداهای عضویت برای هیئت مدیره و بازرس از بین مالکینی که در مجتمع ساکن می‌باشند حداکثر 9 نفر را انتخاب خواهد نمود. داوطلبان عضویت می‌توانند یک هفته قبل از اجلاس عمومی ضمن معرفی و بیان سوابق تجربی، آمادگی خود را کتباً‌ به هیئت برگزاری انتخابات و هیئت مدیره اعلام کرده و رسید دریافت نمایند تا صلاحیت آنها بررسی گردد یا آنکه در زمان مجمع کاندید گردند که تایید صلاحیت کاندیداها نهایتاٌ توسط مجمع در همان زمان صورت گرفته و نام آنها برای انتخابات اعلام می گردد.

2-    مدت قانونی تصدی هیئت مدیره برای اعضاء اصلی و علی‌البدل دو سال تمام و بازرس یکسال تمام می‌باشد.

3-  مجمع عمومی از بین کاندیداها، پنج نفر را بعنوان عضو اصلی هیئت مدیره و دو نفر را بعنوان اعضاء علی‌البدل و یک نفر بعنوان بازرس اصلی و یک نفر را بعنوان بازرس علی‌البدل با اکثریت آراء کتبی و مخفی انتخاب می نماید. (بدیهی است انتخاب اعضای علی البدل کاملا اختیاری می باشد و هیئت مدیره یا بازرس، بدون عضو علی البدل هیچ منع قانونی نخواهد داشت). (ماده 15آیین نامه قانون تملک آپارتمانها)

4-    تصویب اساسنامه یا تغییرات و اصلاحات جزئی یا کلی در آن

5-    کاندیداها و داوطلبین عضویت در هیئت مدیره می‌توانند از اعضای هیئت رئیسه مجمع باشند.

6-     رسیدگی به عملیات هیئت مدیره در مدت ماموریتشان (ماده 11 آیین نامه قانون تملک آپارتمانها)

7-    تفریغ بودجه سال گذشته و تصویب برنامه و بودجه سال آینده (ماده 11 آیین نامه قانون تملک آپارتمانها)

8- تصمیم در مورد اندوخته مجتمع مربوط به حفظ و نگهداری، بازسازی و تعمیرات بناهای مجتمع، تاسیسات و ایجاد فضاهای جدید یا طرح‌های عمرانی (ماده 11 آیین نامه قانون تملک آپارتمانها)

9-    تفویض اختیارات به هیئت مدیره برای انعقاد قراردادهای مربوط به مجتمع (ماده 11 آیین نامه قانون تملک آپارتمانها)

10-        بررسی حساب سالیانه مجتمع، شامل دریافتها و پرداختها و تصویب ترازنامه (ماده 11 آیین نامه قانون تملک آپارتمانها)

11-        تصویب بودجه سالیانه پیشنهادی که از طرف هیئت مدیره تنظیم گردیده است. (ماده 11 آیین نامه قانون تملک آپارتمانها)

12-    اتخاذ تصمیم در مورد میزان اندوخته ‌ها و ذخیره‌ها جهت نوسازی ، بازسازی و سرمایه‌گذاری ها و احتمالا کمبود اعتبارات (ماده 11 آیین نامه قانون تملک آپارتمانها)

13-        بررسی و اتخاذ تصمیم در مورد پیشنهادات ساکنین مجتمع یا مصوبات شورای نمایندگان بلوکها.

14-        تفویض اختیارات به هیئت مدیره بابت هرنوع برخورد با ساکنین متخلف یا بدهکار بابت شارژ.

15 -  مالکین علاقمند، می توانند یک هفته قبل از تشکیل مجمع به هیئت مدیره مراجعه و ترازنامه و گزارشات مالی را مطالبه نمایند. برای دریافت ترازنامه و گزارشات مالی، ارائه درخواست کتبی و هماهنگی با بازرس الزامی می باشد.

ب) هیئت مدیره

ماده 19- داوطلبین عضویت در هیئت مدیره، هنگام انتخابات ضمن معرفی و بیان سوابق تجربی؛ آمادگی خود را اعلام می‌دارند.

تبصره 1) داوطلبین عضویت در هیئت مدیره بایستی حتما متدین به ادیان الهی، مالک و ساکن در مجتمع باشند. همسر، فرزند، پدر یا مادر مالکین در صورت سکونت در مجتمع می‌توانند خود را کاندیدای هیئت مدیره نمایند. همچنین داوطلبین می‌بایست فاقد هر نوع بدهی به مجتمع باشند. همچنین ماده 8 قانون تملک آپارتمانها و ماده 7 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها نیز نافذ می باشد.

تبصره 2) انتخاب مجدد اعضاء اصلی و علی البدل هیئت مدیره و بازرسان توسط مجمع عمومی بلامانع است.

(ماده 15 آیین نامه قانون تملک آپارتمانها)

تبصره 3)  در صورت استعفاء، فوت، ممنوعیت قانونی و غیبت در چهار جلسه متوالی یا ده جلسه متناوب هر یک از اعضاء هیئت مدیره، یکی از اعضاء علی‌البدل به ترتیب اولویت از لحاظ تعداد آ‌راء کسب کرده در انتخابات، جانشین وی خواهد گردید و عضو قبلی از هیئت مدیره خارج میگردد. (ماده 16 آیین نامه قانون تملک آپارتمانها)

تبصره 4) در صورت خروج حداقل سه نفر از اعضاء هیئت مدیره بر اساس تبصره سه همین ماده، هیئت مدیره فعلی ساقط و مجمع عمومی (در صورت عدم احراز حد نصاب مجمع فوق العاده) تشکیل و نسبت به انتخاب هیئت مدیره جدید اقدام خواهد شد. هیئت مدیره ساقط شده و در صورت امتناع بازرس موظف به اجرای این تبصره می باشند.

ماده 20 - هیچیک از اعضاء اصلی هیئت مدیره نمی‌توانند مدیر عامل (مدیر اجرایی) مجتمع باشند.

تبصره : تنها در زمانی که مدیر عامل استعفا داده باشد یا برکنار گردد فقط و فقط به مدت 25 روز به صورت موقتی تا انتخاب مدیر عامل جدید، هر یک اعضا میتواند موقتاٌ مدیر اجرایی باشند. هیئت مدیره موظف است در این مدت نسبت به انتخاب مدیرعامل جدید اقدام نماید و حق الزحمه عضو هیئت مدیره که جانشین مدیرعامل بوده بر اساس حق الزحمه مدیرعامل قبلی پرداخت می گردد.

ماده 21- هیئت مدیره پس از انتخاب، در اولین جلسه خود نسبت به انتخاب رئیس، نایب رئیس، خزانه دار، منشی و سخنگوی هیئت مدیره اقدام خواهد کرد و ماده 19 آیین نامه قانون تملک آپارتمانها نیز نافذ خواهد بود.

تبصره 1) اداره جلسات هیئت مدیره با رئیس هیئت مدیره و در غیاب او با نائب رئیس هیئت مدیره خواهد بود.

تبصره 2) تنظیم صورت جلسات هیئت مدیره با منشی هیئت مدیره و در غیاب او با نائب رئیس خواهد بود. ضمناً مذاکرات و تصمیمات هیئت مدیره پس ازدرج در صورت جلسه باید به امضاء حاضرین برسد.

تبصره 3) مشارکت اعضاء علی‌البدل درجلسات هیئت مدیره منوط به جانشینی عضو اصلی بر اساس تبصره ذیل ماده 19 این اساسنامه است. اعضاء علی‌البدل می توانند برای مشورت و بیان نقطه نظرات، بدون داشتن حق رای در جلسات هیئت مدیره شرکت نمایند.

تبصره 4) هیئت مدیره باید حداکثر هر 15 روز یکبار جلسه عادی تشکیل دهد و در صورت لزوم جلسات فوق‌العاده به دعوت رئیس هیئت مدیره خواهد بود.

ماده 22 ) از بین هیئت مدیران یک نفر بعنوان خزانه دار تعیین میگردد که سرپرستی امور مالی و تنظیم گزارشات مالی، ترازنامه و ... را به عهده دارد. این گزارش ها به هیئت مدیره، بازرس و یا ساکنین (با هماهنگی هیئت مدیره و بازرس) ارائه می گردد.

ماده 23 - در صورت اتمام دوره قانونی هیئت مدیره و عدم انجام انتخابات، به هر علت، هیئت مدیره فعلی مسئول اداره امور مجتمع خواهد بود. هیئت مدیره موظف است دو ماه قبل از اتمام دوره قانونی، مجمع عمومی را جهت گزارش سالیانه و انتخاب اعضاء جدید هیئت مدیره، تشکیل دهد.

ماده 24- پس از انتخاب هیئت مدیره جدید، هیئت مدیره قبلی موظف است حداکثر ظرف مدت 15 روز کلیه حسابها، موجودی بانک و صندوق، تراز مالی و بدهی‌های مجتمع، کلیه اسناد، مدارک و دفاتر و گزارشی از طرح‌ها و فعالیت های نیمه تمام یا در حال انجام، اموال و اثاثیه، تجهیزات و لوازم محل کار را با تنظیم صورت جلسه و با تائید بازرس به هیئت مدیره جدید تحویل و تحول نماید. در صورت وجود هر گونه مغایرت هیئت مدیره جدید در اولین جلسه خود مغایرت ها را که هیئت مدیره قبل نسبت به آن توجیهی ندارند در صورت جلسه ای درج نموده و به تایید بازرس می رسانند. این موارد در صورت نیاز در اولین مجمع عمومی مطرح شده و عند الزوم مورد حسابرسی قرار می گیرد. 

ماده 25- رسمیت جلسات هیئت مدیره، موکول به حضور حداقل سه نفر از اعضاء خواهد بود و تصمیمات هیئت مدیره حداقل با سه رای موافق معتبر خواهد بود. (ماده 17 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها)

ماده 26- در ازای خدمات هیئت مدیره کلیه اعضاء اصلی هیئت مدیره و بازرس اصلی مجتمع، از ابتدای تصدی گری ایشان تا پایان دوره خدمتشان و در قبال برگزاری هر گونه جلسه معتبر و درج صورتجلسه در دفتر مربوطه، مبلغی به عنوان حق الجلسه، برابر با حداکثر 25 % هزینه ثابت شارژ ماهیانه و مجموعاٌ در هر ماه از بابت مجموع حق الجلسات متعلقه هر عضو، حداکثر به میزان کل شارژ ثابت ماهیانه، قابل پرداخت خواهد بود. در صورت نبود شارژ ثابت در فرمول محاسبه شارژ، 60 درصد میانگین شارژ واحدها مبنای محاسبه می باشد.

 

تبصره: کلیه هزینه های بالاسری، اداری، مالی، دفتری و ایاب و ذهاب هیئت مدیره و بازرس مجتمع که برای اداره امورات مجتمع یا شرکت در جلسات مراجع قضایی باشد، پس از تایید رئیس هیئت مدیره قابل پرداخت می باشد.