نامه رسیده از یکی از ساکنین
•
با سلام، نامه ذیل از یکی از ساکنین مجتمع دریافت شده است. ضمن تشکر از ایشان، منتظر نظرات و نامه هایی از این دست از طرف شما ساکنین نیز هستیم.
هیئت مدیره محترم مجتمع زمرد
با سلام و ضمن عرض خسته نباشید به یکایک شما، بر خود لازم می بینم نکات، انتقادات و پیشنهاداتی را در خصوص اداره مجتمع به استحضار برسانم. در این نوشته سعی بر این بوده است که همراه با هر انتقاد، پیشنهاداتی را نیز مطرح نمایم تا بلکه شاهد پیشرفت و آبادانی هر چه بیشتر مجتمع باشیم. هیئت مدیره تنها نباید به فکر افزایش شارژ برای تامین هزینه های مجتمع باشد بلکه می بایست با برنامه ریزی اصولی و انجام فعالیت های زیربنایی، قسمتی از هزینه ها را کاهش داده و عواید ناشی از این اقدامات را صرف توسعه امکانات رفاهی و انجام فعالیت های عمرانی و فرهنگی از جمله ساخت سالن ورزشی و برگزاری کلاسهای آموزشی و ... نماید.
- لزوم تهیه برنامه اجرایی و بودجه سالیانه
یکی از وظایف هیئت مدیره (با توجه به اساسنامه مجتمع) تهیه برنامه اجرایی بودجه سال و ارائه به مجمع می باشد. هرچند شاید نتوان برنامه کامل و جامعی را تهیه نمود لیکن گزارش اجرای این برنامه سالیانه در پایان هر سال نکاتی را آشکار خواهد کرد که هم در تهیه برنامه سالهای بعد مورد استفاده قرار خواهد گرفت و هم چشم انداز و آینده مجتمع را ترسیم خواهد نمود. میزان انحراف عملکرد هیئت مدیره از برنامه سالانه در پایان هر سال می بایست طی گزارشی تحلیل و مورد بررسی قرار گرفته و نتایج آن به اطلاع ساکنین و مالکین رسانده شود. اهداف، خط مشی ها، فعالیت های اجرایی و در کل طرز فکر هیئت مدیره در برنامه سالانه تهیه شده نمایان می شود و ساکنین نیز درک درستی از این طرز فکر خواهند داشت. وجود برنامه اجرایی باعث خواهد شد تا با تغییر هیئت مدیره، در اهداف و فعالیت های مجتمع خلل و انحرافی صورت نگیرد.
- ایجاد سیستم حسابداری و مدیریت مجتمع و تهیه نرم افزار مربوطه
برای تهیه برنامه اجرایی و بودجه سالانه نیاز به اطلاعات بسیاری از جمله (زیربنای واحد ها، تعداد نفرات ساکن هر واحد، هزینه های سالهای گذشته به تفکیک و دسته بندی شده و ...) نیاز است. سیستم مدیریت مجتمع وظیفه گردآوری و نگهداری و محاسبه بسیاری از این اطلاعات مورد نیاز را به عهده دارد. محاسبه میزان سهم هر یک از هزینه ها (گاز، آب، پرسنلی و ...) در شارژ ماهیانه و ارائه آن به ساکنین مهمترین مزیت نرم افزار های مدیریت مجتمع می باشد. آگاهی از سهم هزینه ها در شارژ، علاوه بر امکان تمرکز بر هزینه های قابل توجه مجتمع و ارائه راهکارهای کاهش آن، ذهن کلیه ساکنین را نیز آماده صرفه جویی و ارائه پیشنهاداتی در آن زمینه خواهد نمود. مثلاٌ وقتی کلیه ساکنین متوجه شوند که نیمی از شارژ پرداختی آنها مربوط به هزینه گاز مصرفی می باشد، علاوه بر اینکه به صرفه جویی ترغیب خواهند شد پیشنهادهای خود را برای کاهش این هزینه ارائه خواهند نمود. هزینه تهیه این نرم افزار حدود 500 هزار تومان می باشد که در مقایسه با شارژ سالیانه مجتمع رقم قابل ملاحظه ای نمی باشد.
- امنیت و کنترل ورود و خروج:
همانگونه که می بینیم روزانه هزاران ورود و خروج به مجتمع بدون هیچ کنترلی صورت می گیرد. هرچند مجتمع دارای نگهبان در چهار شیفت بوده و از این بابت ماهانه بیش از 15 میلیون ریال هزینه می کنیم لیکن همه می دانیم که عملاٌ نگهبانی تنها نظاره گر ورود و خروج است و هیچ تفاوتی بین افراد ساکن و غریبه (که به قصد دیگری وارد مجتمع می شود) نیست. هر چند با شروع استفاده از راه بند گام مثبتی در این زمینه شروع شد، لیکن عدم توجیه نگهبانها و نیز فراهم نکردن بستر مناسب مطمئناٌ باعث اعتراض ساکنین (به جهت معطلی پشت راه بند) و در نتیجه متوقف شدن کار پس از مدتی خواهد شد. در حالی که با صدور دو عدد کارت پی وی سی برای هر واحد (برای واحد هایی که دو خودرو دارند) با طرح مناسب با هزینه کلی کمتر از 150 هزار تومان (کمتر از 05/0 درصد کل درآمد شارژ مجتمع) به راحتی امکان تشخیص ساکن از غریبه توسط نگهبان میسر خواهد شد و ساکنین نیز وقتی به خاطر همراه نداشتن کارت مجبور به توقف پشت راه بند شوند سعی در استفاده و همراه داشتن کارت خواهند داشت. بدیهی است استفاده از راهبند توسط نگهبان در صورت اجرای این طرح کار نگهبان را بسیار راحت تر نموده و امنیت را تا حد زیادی بالا خواهد برد. این درحالی است که هزینه این امر مهم کمتر از هزینه ساخت یک سطل آشغال جدید برای روبروی نگهبانی بوده ولی اهمیت وکارایی آن بسیار بیشتر خواهد بود.
- کاهش هزینه های قابل توجه مجتمع:
بر اساس برآورد اینجانب حدود نیمی از هزینه مجتمع (بیش از 100 میلیون تومان)، هزینه گاز مصرفی بلوکها است که سالیانه نیز افزایش می یابد و هم اکنون نیز بدهی گاز مجتمع بیش از 35 میلیون تومان است. در حالی که هیچ حرکت و فعالیتی برای مدیریت و کاهش این هزینه صورت نگرفته است. استفاده از شیشه دوجداره برای پنجره ها کاهش هزینه گاز را به میزان حداقل 20 درصد (سالیانه حدود 20 میلیون تومان) در پی خواهد داشت لیکن با توجه به هزینه حدود 150 میلیون تومانی آن (هر متر مربع حدود 40 هزار تومان) عملاٌ در توان هیئت مدیره نیست. ولی استفاده از ورقهای پلی کربنات شفاف دوجداره (که نیمه شفاف بوده و همانند شیشه مشجر می باشند) ضمن جلوگیری از هدر رفتن انرژی و کاهش هزینه گاز مصرفی، هزینه اجرای آن نیز به نصف (75 میلیون تومان) تقلیل خواهد یافت و اجرای آن را ممکن خواهد نمود. با این روش مبلغ هزینه شده طی دو یا سه سال و از طریق کاهش هزینه گاز مصرفی، برگشت خواهد کرد و امکان کاهش شارژ ماهیانه میسر خواهد شد. علاوه بر این از مزیت های دیگر استفاده از ورق های دوجداره کاهش آلودگی صوتی است. در صورت اجرای فاز دوم هدفمندسازی یارانه ها چاره ای جز اجرای این بند نخواهد بود.
همزمان با تعویض شیشه ها، اجرای نوارهای درزگیر برای بازشوها و نیز مسدود نمودن درزهای جانبی پنجره با چسب آکواریوم، تاثیر و صرفه جویی این کار را دوچندان خواهد نمود. با توجه به اینکه امکان چسباندن ورق های پلی کربنات با چسب آکواریوم وجود دارد، فروش ضایعات زه های فلزی پنجره ها و نیز شیشه های تعویضی مقداری از هزینه ها را جبران خواهد نمود (براورد اینجانب 12 میلیون تومان می باشد). در صورت برگزاری مناقصه و خرید یکجا حداقل 10 درصد از هزینه های این روش کاهش خواهد یافت و توجیه اقتصادی این روش را دوچندان می نماید.
لازم به ذکر است ورقهای شفاف دوجداره پلی کربنات بازده حرارتی بالاتر از شیشه دوجداره دارند و نور را به میزان 80 درصد از خود عبور می دهند ولیکن دید طرف دیگر ورق مات بوده و از این نظر استفاده از انها بررسی بیشتری را می طلبد. هرچند که محدود کردن دید پنجره ها راحتی بیشتری برای ساکنین به همراه دارد ولی برای پنجره های رو به محوطه به علت از دست دادن دید نمای بیرون شاید مطلوب نباشد. توصیه می گردد حتی در صورت عدم موافقت با تعویض شیشه بعلت محدود کردن دید، پنجره های آشپزخانه ها و نورگیرها که مشجر هستند حتماٌ تعویض شوند تا حداقل درصدی از صرفه جویی حاصل گردد.
- کاهش هزینه های آبیاری فضای سبز
هر ساله و در فصل تابستان هزینه آبیاری فضای سبز یکی از دغدغه های هیئت مدیره می باشد و این هزینه بیش از 10 میلیون تومان است. در حالی که با استفاده از راهکارهایی می توان نه تنها این هزینه را به صفر رساند بلکه می توان به توسعه فضای سبز حتی در پیاده روهای بیرونی مجتمع فکر کرد. با توجه به اینکه فاضلاب مجتمع بصورت چاه جذبی بوده و بر اساس نقشه موجود چاهها از زیر زمین به هم وصل می باشند می توان به راحتی و بر اساس بررسی اصولی محلی برای یک چاه آب تعیین و نسبت به حفر و تجهیز آن اقدام نمود. رعایت فاصله طولی حداقل با چاههای فاضلاب و نیز عمق مناسب چاه (که قاعدتاٌ نباید بیش از 20 تا 30 متر باشد) برای اطمینان از بهداشتی بودن آب (برای آبیاری و نه برای آشامیدن) و میزان آب قابل برداشت الزامی است. لازم به ذکر است در صورت اخذ مجوز بصورت قانونی، اقدامات بعدی آسانتر خواهد بود. ایجاد سیستم آب تحت فشار برای آبیاری فضای سبز و سایر روش های پیشرفته می بایست در مرحله بعدی انجام پذیرد.
- محصور نمودن فضای راهرو ها و پله ها برای کاهش مصرف انرژی
با نصب در برای ورودی بلوک ها از پارکینگ و استفاده از ورق های پلی کربنات برای پوشاندن قسمت های باز راهروها (دست اندازهای راهرو که در حال حاضر تنها دارای نرده بوده و می توان ورق ها را به این نرده ها متصل نمود)، راهرو ها و پله ها نیز محصور شده و علاوه بر صرفه جویی در مصرف گاز، فواید دیگری نیز از جمله عدم امکان سقوط اشیاء و نیز کاهش آلودگی صوتی را در بر خواهد داشت.
- عایق بندی لوله های آب گرم مصرفی و شوفاژ ها
با توجه به اینکه اکثر لوله های عبوری در داکت های عمودی فاقد عایق مناسب می باشند، عایق بندی مجدد آنها تاثیر چشمگیری در کاهش مصرف گاز خواهد داشت. برای لوله ها و داکت هایی که امکان عایق بندی ندارند، پوشاندن دریچه ها و محصور نمودن فضای داخلی داکت تا حدی این نتیجه را بدست خواهد داد. در حال حاضر اکثر دریچه های بازدید لوله ها در پارکینگ ها فاقد درب بوده و گردش هوای سرد باعث سرد شدن آب و افزایش مصرف آب و گاز را در پی خواهد داشت.
- تهیه نقشه های بلوک ها، محوطه، تاسیسات، لوله ها و کانال ها
با توجه به نیاز به تعمیرات جزئی و کلی، می بایست کلیه نقشه های مجتمع بخصوص نقشه تاسیسات، مسیر لوله ها در محوطه، کانالها و ... جمع آوری و به نحو مطمئنی (الکترونیک) بایگانی گردد تا در صورت لزوم در دسترس باشد. این نقشه ها به همراه سایر مشخصات مجتمع (مشخصات مالکین و ساکنین، مشخصات واحد ها و سایر اطلاعات) می بایست کاملاٌ بروز بوده و همیشه در دسترس باشد.
- لزوم توجه به مسایل زیربنایی و آینده نگری
اگر چه وجود سطل آشغال در ورودی مجتمع چهره مجتمع را ناخوشایند کرده ولی اهمیت آن در برابر بسیاری از مشکلات و فعالیت های قابل اجرا ناچیز می باشد. اگر چه ایجاد فضای سبز و گلکاری محوطه چشم انداز مجتمع را تغییر خواهد داد لیکن اجرای آن بدون در نظر گرفتن سایر موارد از جمله نحوه تامین آب مصرفی و نگهداری و ...، باعث هدر رفتن هزینه های انجام شده و یا افزایش سایر هزینه ها خواهد شد. اگرچه زیبایی محیط مجتمع هر جدید الورودی را مجذوب خواهد کرد، لیکن بالا بودن شارژ، نا امنی در مجتمع، عدم مدیریت صحیح و ...، شهرت و آوازه مجتمع را لکه دار می نماید. پس آینده نگری، استفاده از نظر متخصصین، توجه به مسایل زیربنایی را مد نظر قرار داده تا زمینه انجام فعالیت های زیباسازی و ... فراهم گردد.
سعید رحیمی بافقی
یکی از ساکنین بلوک بی 2